На фоне снижения потребительского спроса и масштабной оптимизации розничных сетей владельцы торговых центров в России вынуждены пересматривать условия сотрудничества с арендаторами. Рынок движется в сторону гибких и гибридных моделей аренды, а в некоторых сегментах базовая ставка уже опустилась до нуля.
По данным аналитической компании NF Group, в третьем квартале 2026 года нижняя граница базовых арендных ставок в крупных торговых центрах для ряда категорий достигла нуля. Диапазоны годовых ставок за один квадратный метр составили от 0 до 12 тысяч рублей для магазинов бытовой техники и электроники, от 0 до 8 тысяч рублей для детских товаров и от 0 до 45 тысяч рублей для ресторанов и кафе. Эксперты подчеркивают, что нулевая ставка не означает, что ритейлеры занимают площади бесплатно. Как правило, это переход на модель оплаты процента от товарооборота или предоставление длительных арендных каникул. Сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин отмечает, что арендодатель фактически начинает разделять коммерческие риски с ритейлером.
Раньше такая практика применялась в основном к крупным якорным арендаторам, но сейчас она становится массовым трендом, так как девелоперы стремятся удержать надежных сетевых операторов в условиях падающего спроса.
Главная причина смягчения условий заключается в ухудшении экономики розничной торговли. Падение продаж на фоне роста расходов на персонал, логистику и содержание магазинов вынуждает сети сокращать издержки. По данным NF Group, только за июль-сентябрь 2026 года 60 ритейлеров объявили об оптимизации портфеля. 48 процентов сокращают количество точек, а 35 процентов ликвидируют их полностью. Сеть Стокманн предупредила о закрытии части магазинов в ближайшие 12 месяцев. Бренд Lime заморозил планы по открытию новых точек до 2027 года, а компания Детский мир все чаще запрашивает пересмотр договоров, получая скидки от 10 до 50 процентов в зависимости от трафика и локации конкретного торгового центра.
Реакция владельцев торговых центров на кризис неоднородна. Некоторые компании, такие как управляющая ТРЦ Акварель, активно внедряют привязку платежей к товарообороту или покрытие только эксплуатационных расходов. В ТРЦ Ботаника предоставляют индивидуальные скидки брендам детских товаров с выраженной сезонностью, оставляя общепит на стандартных коммерческих условиях. В то же время управляющая компания Место встречи отказалась менять условия для действующих арендаторов в 2026 году и вместо уступок проводит плановую замену операторов, чьи показатели не достигают целевых значений.
Снижение арендных платежей при одновременном росте эксплуатационных расходов напрямую бьет по доходности торговых центров. Инвестиционная стоимость объектов падает, а провести их реконцепцию мешают высокие ставки по кредитам. Это уже привело к резкому торможению развития рынка. Объем строительства новых торговых центров за январь-сентябрь 2026 года составил всего 193,5 тысячи квадратных метров, что на 45% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. К концу 2026 года доля вакантных площадей в торговых центрах может вырасти до 8%. Трафик торговых центров за первые три квартала 2026 года снизился на 2,8% в годовом выражении, а в сравнении с допандемийным периодом посещаемость упала на 27%.
Эксперты предупреждают, что тенденция к снижению арендных ставок сохранится. Сильнее всего она затронет сегменты одежды, обуви, электроники и товаров для дома. Наибольшую устойчивость продемонстрируют качественные торговые центры с высоким и стабильным трафиком. Проектам с устаревшей концепцией придется адаптироваться и идти на уступки, чтобы избежать массового оттока арендаторов. На фоне этих тенденций эксперты уже выражают опасения по поводу предстоящего высокого сезона, отмечая, что проведение Черной пятницы и предновогодних распродаж может оказаться под угрозой из-за дефицита товаров и логистических проблем.
