Трафик российских торговых центров в 2025 году продолжил снижаться, причем темпы падения ускорились. Если по итогам 2024 года посещаемость сократилась на 2%, то в 2025-м — уже на 3%. Основная причина — изменение потребительского поведения: россияне все чаще отказываются от импульсных покупок и переходят к более сберегательной модели потребления.
Согласно данным Focus Technologies, показатель Mall Index, отражающий количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей, с начала января по середину декабря 2025 года снизился на 3% в годовом выражении. Аналогичную оценку по итогам года дает руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева.
Наиболее выраженное падение трафика фиксируется в крупноформатных торговых центрах, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. По словам президента Magic Group (развивает универмаги Slava) Александра Перемятова, у ряда объектов снижение посещаемости в 2025 году достигает 20–30%.
Онлайн против офлайна
Эксперты называют ключевыми причинами снижения трафика давление онлайн-магазинов и макроэкономические факторы. Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев отмечает, что домохозяйства перераспределяют расходы в пользу повседневных нужд и все реже совершают спонтанные покупки.
Покупатель становится более осведомленным: он изучает рынок, читает отзывы, отслеживает скидки и лишь затем принимает решение о покупке, — говорит Васильев.
Сильнее всего в 2025 году пострадали магазины товаров для дома и ремонта (DIY): их посещаемость снизилась на 18% год к году. Это связано в том числе с общим охлаждением спроса на жилье. На втором месте — ритейлеры электроники и бытовой техники, потерявшие 9% трафика на фоне перетока спроса в онлайн.
Посещаемость продуктовых магазинов в торговых центрах сократилась на 8% из-за конкуренции с магазинами «у дома» и дискаунтерами. При этом президент Х5 Екатерина Лобачева ранее подчеркивала, что в целом показатели FMCG-сетей остаются стабильными.
Fashion-ритейлеры, а также магазины парфюмерии и косметики за год потеряли около 6% посетителей. На уровне прошлого года смогли удержаться заведения общественного питания. Дополнительный трафик, по словам Михаила Васильева, получают детские развлекательные центры, поскольку их услуги невозможно заменить онлайн-форматами.
Рост вакантности и закрытие сетей
Негативная динамика уже отражается на финансовых показателях торговых центров. В Москве уровень вакантности в 2025 году достиг 9,5%, увеличившись на 2,5 процентного пункта год к году, подсчитали в компании «Магазин магазинов». Объем введенных в эксплуатацию торговых площадей в России составил 12,7 тыс. кв. м — на 8% меньше, чем годом ранее, и стал минимальным показателем за последние три года.
По словам Александра Перемятова, в 2025 году многие fashion-сети сократили или полностью прекратили розничное присутствие. Среди них — InspireGirls, Noun, N.O.M.I, I am studio, Prav.da, Just Clothes, Face Code, Incity, Loloclo, Yolla и другие.
Зульфия Шиляева поясняет, что падение трафика и товарооборота нередко становится поводом для пересмотра условий аренды. Однако возможности для существенных уступок ограничены из-за роста расходов на содержание объектов.
Александр Перемятов называет происходящее «экзистенциальным кризисом торговой недвижимости».
С одной стороны, продолжается процесс устаревания, многим объектам требуется срочная реконцепция, с другой — усугубляется и без того тяжелая ситуация с выручкой, — отмечает он.
Прогнозы на 2026 год
В 2026 году негативный тренд, по мнению экспертов, сохранится. Михаил Васильев ожидает, что Mall Index в регионах может дополнительно снизиться на 3%, в Санкт-Петербурге останется на уровне 2025 года, а в Москве — даже вырасти на 1%.
Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина прогнозирует умеренное снижение трафика и дальнейшее усиление давления онлайна, частично компенсировать которое смогут развлекательные форматы. Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский добавляет, что в следующем году на бизнес большинства операторов повлияют и налоговые нововведения.
По оценке Александра Перемятова, наиболее тяжелым периодом для розницы станет первая половина 2026 года — в это время значительное число магазинов может прекратить работу.